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名為房屋買賣合同實為抵押擔保

來源:同濟律師 發布時間:2018-4-29
 
名為房屋買賣合同實為抵押擔保
 ——從一起債權人撤銷權糾紛案件分析
山東同濟律師事務所
潘春剛律師
一、案情簡介
事實一:2015年2月4日,李某與煙臺某置業公司簽訂《借款協議》,約定李某出借300萬元給煙臺某置業公司,該《借款協議》第四條4.1明確約定,煙臺某置業公司用其開發的37套房產,共計三千多平方米,總價共計1000多萬元人民幣作為履行償還借款300萬元、利息、違約金以及實現債權費用的擔保,如無力償還借款,則用抵押房源償還。煙臺某置業公司收到借款后,李某與煙臺某置業公司根據《借款協議》的約定,至當地住房保障和交易中心辦理相關抵押手續,但住房保障和交易中心不予辦理預抵押登記,雙方因此簽訂了37份《商品房買賣合同》,以買賣合同的方式辦理了網簽手續。
事實二:梅某于2012年曾借款給煙臺某置業公司,2016年通過法院訴訟,與煙臺某置業公司達成調解協議,煙臺某置業公司償還其借款本金400萬元及相應利息。但煙臺某置業公司一直未履行調解書確定的付款義務。
事實三:2017年7月,梅某作為原告,將煙臺某置業公司與李某作為共同被告,向某法院提起債權人撤銷權之訴,請求法院撤銷兩被告的37套房產交易。理由是,梅某認為被告煙臺某置業公司為了達到不履行債務的目的,惡意轉讓房產,將37套房產無償轉讓給被告李某,導致其債權不能實現。根據合同法第74條之規定,請求撤銷兩被告之間簽訂的37套房產買賣合同,從而引發本案債權人撤銷權之訴。
二、庭審情況
本所潘春剛律師接受李某的委托,代理本案。提出答辯意見如下:
本案原告梅某的訴訟請求既無事實根據亦無法律依據,法院應依法駁回梅某的訴訟請求。理由如下:
1.從案件事實上看,李某與煙臺某置業公司不存在逃避債務而無償轉讓37套房產,從而導致梅某的債權無法實現的情況。(1)李某與煙臺某置業公司存在真實的民間借貸法律關系。(2)本案涉及的37套房產系煙臺某置業公司為300萬元借款提供的抵押擔保。首先,根據《借款協議》第四條4.1明確約定,煙臺某置業公司用其開發的37套房產,共計三千多平方米,總價共計1000多萬元人民幣作為履行償還借款300萬元、利息、違約金以及實現債權費用的擔保,如無力償還借款,則用抵押房源償還。上述約定,明確了37套房產系為300萬元借款提供的抵押擔保。李某與煙臺某置業公司根據《借款協議》的約定,至當地住房保障和交易中心辦理相關抵押手續,但住房保障和交易中心不予辦理預抵押登記,雙方因此簽訂了37份《商品房買賣合同》,以買賣合同的方式辦理了網簽手續,其實質為抵押擔保。其次,從客觀事實上看,借款到期的時間為2015年8月5日止,在借款不到期的情形下,李某與煙臺某置業公司不可能存在真正的買賣房屋合同關系。同時,如果雙方存在買賣合同關系,那買賣需要的發票,繳納的稅費如何?而這些材料均不存在。煙臺某置業公司也不可能以1000元每平米的價格出售房屋。因此,雙方于2015年2月4日簽訂的37份《商品房買賣合同》只能理解為抵押合同性質。根據我國《物權法》第十五條,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。依此規定,不動產抵押合同依當事人意思表示達成一致為生效判斷的基本標準,承諾生效時,合同成立,合同依法成立的同時也就發生法律效力,無需其他特別生效條件。故,本案李某與煙臺某置業公司簽訂的《借款協議》中的抵押條款及37套房產的《商品房買賣合同》均證明房產抵押關系已經依法成立并生效。再次,退一步講,即使法院認定李某與煙臺某置業公司存在37套房產的買賣關系,那也不存在煙臺某置業公司無償轉讓房產的問題。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》,每戶房產建筑面積七八十平米,總房款均為四十萬元左右,根本不存在無償或低價轉讓問題。
2.從法律規定看,本案不屬于債權人行使撤銷權的范疇。我國《合同法》第七十四條,因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產,對債權人造成損害的,債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產,對債權人造成損害,并且受讓人知道該情形的,債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。銷權的行使范圍以債權人的債權為限。債權人行使撤銷權的必要費用,由債務人負擔。根據上述規定,撤銷權的行使必須符合客觀要件和主觀要件??凸垡侵剛袢聳凳┝艘歡ǖ撓瀉τ謖ㄈ說惱ǖ男形?。這種行為主要是處分財產的行為,包括放棄到期債權、無償轉讓財產、以明顯不合理的低價轉讓財產等。主觀要件是指債務人與第三人具有惡意,即明知行為有害于債權而仍為之。一方面,債務人必須具有惡意。債務人知道或應當知道其處分財產的行為將導致其無資產清償債務,從而有害于債權人的債權而仍然實施該行為。另一方面要求第三人也具有惡意。第三人在債務人以明顯不合理的低價轉讓財產時,已經知道該行為對債權具有損害。
綜合上述分析,債權人行使撤銷權的前提是債權人放棄到期債權、無償轉讓財產、以明顯不合理的低價轉讓財產。而本案中的房產抵押行為與上述三種情況無任何關系,根本屬于不同的法律關系,也不存在李某惡意接受房產的行為。因此,本案不屬于債權人行使撤銷權的范疇。
3.根據我國合同法第75條,撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。本案涉及的《商品房買賣合同》形成時間為2015年2月4日,至今已經達3年之久,梅某提起本案債權人撤銷之訴已經超過一年期限。
三、法院判決情況
本案經過同濟律師的不懈努力,一審二審法院均采納代理人的觀點,依法維護了李某的合法權益。
 一審判決認為:被告李某與煙臺某置業公司之間的借款協議明確約定被告煙臺某置業公司用其開發的37套房產作為履行償還借款300萬元、利息、違約金以及實現債權費用的擔保,二被告簽訂了37套商品房買賣合同并辦理了網簽,二被告并沒有真實的買賣意思表示,而是對抵押擔保形成了合意,是名為房屋買賣實為借款擔保并且是一種非正式形式的抵押擔保。故二被告簽訂37套房產買賣合同并在房管部門辦理網簽的性質屬于上述300萬元借款的抵押擔保關系而非房屋買賣關系,不具有排他性,二被告沒有損害原告的權益,因此對原告的要求判令撤銷二被告的37套房產交易的訴訟請求不予支持,從而判決駁回原告梅某的訴訟請求。
原告不服一審判決,向煙臺市中級人民法院提起上訴,請求撤銷一審判決,支持上訴人的訴訟請求。
二審判決認為:2015年2月4日的借款協議約定了37套房產作為借款300萬元的抵押,雙方均認可不存在買賣房屋的意思表示,簽訂房屋買賣合同以及網簽的行為是為了作為償還300萬元的抵押,實際履行過程中,300萬元并非購房款,故一審法院認定李某與煙臺某置業公司簽訂37套房產買賣合同并網簽的性質屬于上述300萬元借款的抵押擔保關系并非房屋買賣關系,符合客觀事實,上訴人主張房屋買賣合同關系,本院不予支持。上訴人的上訴請求不能成立,應予駁回。故判決駁回上訴,維持原判。
三、辦案體會
最近幾年,民間借貸司法實踐中,出現了一些新的擔保形式,有的債權人為了避免債務人到期無力償還借款,同時為了增加自己債權實現的可能性,在與借款人簽訂借款合同的同時,同時又會與借款人簽訂買賣合同,實踐中以房屋買賣合同居多,約定當債務人不能償還債務時,則債務人的房屋出賣給債權人以償還債務,在這種情況下,買賣合同實際是為借款設定的擔保,在國外立法中,這種擔保方式又被稱呼為讓與擔保。
此類案件中如何認定合同的性質和效力、如何加以處理,關系到人民法院裁判的統一,關系到當事人切身利益的維護。同時,正確處理此類案件,對于防范虛假訴訟,健全擔保規范,促進經濟健康發展都具有重要意義。
最高人民法院在處理此類問題時,已經明確了相應的意見。在最高院關于廣西嘉美房地產開發有限責任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審案中,法院認為嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬元的真實意思是融資還債,系借款。其與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》的目的,則是為了擔保債務的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記,其約定也不符合《中華人民共和國擔保法》規定的擔保方式,故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式?!噸謝嗣窆埠凸鍶ǚā返諞話侔聳豕娑?,抵押權人在債務履行期限屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。該規定主要是基于平衡雙方當事人利益的考慮,防止居于優勢地位的債權人牟取不當暴利,損害債務人特別是其他債權人的利益。盡管本案中雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導致抵押權的成立,但足以在雙方當事人之間成立一種非典型的擔保關系。既然屬于擔保,就應遵循物權法有關禁止流質的原則,也就是說在債權人實現擔保債權時,對設定的擔保財產,應當以拍賣或者變賣的方式受償。
目前,在民間借貸糾紛中,以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。因此,處理此類糾紛時,需要特別謹慎,以注意風險的防控。
編輯:同濟
 
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